Todas las subastas tienen un precio mínimo de adjudicación tanto en subasta judicial como en los procedimientos de adjudicación directa de la Seguridad Social, a excepción de las adjudicaciones directas de la AEAT. No obstante, las adjudicaciones de AEAT se basan en el criterio de la mesa de adjudicación y va a depender de muchos factores, unos objetivos y otros no tanto, como criterios de la Dirección, importe de la deuda, tipo de bien, provincia, e incluso valores morales o criterios equivocados.
El tipo de la subasta o valoración asignada al bien objeto de subasta la establecen los peritos a través de sus tasaciones y, como ya hemos visto, estás se hacen meramente en base testigos de precio, que actualmente están manifiestamente desfasados. Por ello venimos denunciando que estas tasaciones se encuentran alejadas de la realidad, pues una cosa son los testigos de precios o precio al que un propietario desearía vender su vivienda y otra, muy distinta, es el valor real de venta al que se realiza finalmente la transacción. Dependiendo de la zona puede haber una diferencia de más del 30 % entre ambos valores.
Si obtenemos los valores promedio de las tasaciones medias de las subastas de AEAT, la cosa se ve bastante clara (figura-1).
Dichos valores promedio han crecido alucinantemente en el periodo de mayor bajada de los precios de los pisos. ¿Cómo es posible que los precios reales de los inmuebles estén bajando pero las tasaciones de la AEAT estén subiendo?
Adicionalmente a lo comentado, en los últimos años ha entrado en escena un nuevo elemento, los bancos, que se han “atiborrado” de inmuebles en subasta y en dación en pago y que se han hecho con miles de promociones enteras. Hay que señalar que si el sistema hubiera funcionado correctamente estos pisos se tendrían que haber adjudicado y gestionado por los subasteros, quienes los habrían vendido rápidamente agilizando mucho la necesaria caída de precios. Pero la L.E.C. lo ha impedido con la supresión de la figura jurídica de la "cesión del remate" y estableciendo un suelo del 70% en el precio de adjudicación respecto al Tipo de Subasta, el cual es manifiestamente exagerado. Este suelo les aleja de los beneficios y, por tanto, de las subasta.
Por otro lado el sistema ha propiciado en los bancos balances ficticios por unas tasaciones irreales, patadas hacia adelante adjudicándose bienes de los que luego no tienen capacidad para gestionar y multitud de gastos para al final acabar poniendo miles de viviendas en manos de los fondos buitres o de bancos malos y a precios inferiores a los de adjudicación, haciendo que el sistema sea imperfecto.
Para dar salida a la nueva situación creada, ha entrado en escena una nueva figura en el mercado inmobiliario, los mayoristas, que son los diferentes portales de venta de pisos de bancos, bien sea a través de sus filiales o bien mediante acuerdos de intermediación con terceros, que gestionan la venta de diferentes bancos (como outlet viviendas), bien los Fondos buitre, así como otros actores.
La presencia de mayoristas no se observa en todas las zonas en que hay un mercado con volumen importante de viviendas, muy posiblemente porque la crisis no ha afectado por igual. Solo entre un 15 % y un 20 % de las zonas con un mercado grande, el volumen de pisos ofertados por estos canales representa un 20-30% sobre el total. Llego a esta conclusión tras analizar un volumen de más de un millón de anuncios en los principales portales. Podríamos decir que “zonas calientes” son aquellas en las que hay una presencia importantísima de mayoristas de viviendas que provienen de bancos. No es que no se ejecuten pisos en Pedralbes, La Moraleja o en Majadahonda, sino que con toda probabilidad el mercado permite absorberlos y los bancos los guardan o venden antes de llegar a estos canales de saldo.
Un dato importante, es que en estos canales mayoristas, solo el 5-10 % de volumen de pisos se dedican al alquiler porque su mayor motivación es de liquidación o venta.
Las zonas calientes o zonas en donde hay presencia de estos canales sufren un gran impacto a efectos de la toma de decisiones de los vendedores particulares (subasteros), pues estos mayoristas están llegando a hacer descuentos sobre el valor promedio por metro cuadrado de más de un 30 %, llegando incluso a más del 60 % de descuento en algunos casos en los propios anuncios. A ello hay que sumarle un 10 % más en la negociación. Otro efecto inmediato, es que los particulares y las inmobiliarias con servicios a particulares tienen mínimas posibilidades de vender en esos sitios. Identificarlos es, por tanto, de la mayor importancia.
Adicionalmente ofrecen a sus clientes financiación por la compra de "sus" viviendas, financiación a la que no tienen acceso el resto de particulares que quieran comprar fuera de estos canales, o al menos, no al mismo precio de financiación.
Es evidente que si en las subastas de la Seguridad Social solo te puedes adjudicar inmuebles como mínimo por el 25% del tipo, y este está sobretasado en un 50-70%, y el inmueble está ubicado en una zona caliente en la que los mayoristas están aplicando descuentos de más del 40 %, el subastero en activo va a perder dinero/patrimonio o le va a interesar comprar directamente a los mayoristas de bancos.
No es cierto que en estas zonas calientes no se venda, como recientemente he leído en alguna noticia de prensa. Lo que ocurre es que allí los particulares tienen 20 visitas de media mientras que los mayoristas con mejores descuentos alcanzan las 400 visitas, y algunos mayoristas que aplican descuentos de más de 40 % tienen un período medio de ventas de unos 3-4 meses. O sea, que los que venden son otros, pero vender si que se vende.
Por todo lo comentado, desaconsejo comprar en subastas en las zonas calientes a no ser que se encuentre un verdadero chollo. No solo porque los márgenes no salen, sino porque estos canales están en continua competencia y el mercado va a la baja de manera acelerada, mientras que el tiempo para obtener la posesión del inmueble se dilata (por la incompetencia de quienes todos sabemos, nota de Tristán).
Creo que muchos de los subasteros o antiguos subasteros, se están desplazando a comprar directamente a estos canales. Tras hacer el análisis he encontrado zonas concretas en las que, gracias a la disminución del precio, las rentabilidades del alquiler pueden llegar a superar el 10-12 % si se compra a través de estos canales, por lo que no hay duda que pueden empezar a interesar a inversores y va a desacelerar las bajadas de precios siempre que no se desplome el mercado de alquiler. Es cierto que en las subastas los subasteros expertos consiguen rentabilidades superiores del 20 % en alquiler, pero hay que añadirle los riesgos y los costes del proceso.
Tras analizar más de un millón de anuncios y calcular los precios medios por cuadrantes de 500 mts de lado, las mejores rentabilidades de alquiler están en (figura-2):
Ubicaciones en las que, en los canales mayoristas, las rentabilidades de alquiler son superiores al 8% (figura-3):
Aunque en las islas también hay zonas calientes, sin embargo no hay chollos desde el punto de vista de alquiler, posiblemente porque todavía les queda recorrido de bajada y porque en el canal mayorista también hay de todo, desde chollos evidentes hasta inmuebles extrañamente caros.
En cuanto a los mayoristas más interesantes en base a los que tienen mayores descuentos así como un mayor número de visitas son Banesto, Oportunidad Bancaria, Servihabitat, Grupo 90, Altamira, Outlet de Viviendas y Cajasur Inmobiliaria (figura-4). Solvia no está incluido, pues aunque tiene altos descuentos, no tiene excesivas visitas. Es decir, que no es eficiente y vende más bien poco.
Por cierto que viendo los datos, os daréis cuenta que los que tienen precios mejores no son los que han recibido dinero público. Será que ya “no les aprieta el zapato” y no necesitan competir, (¿serán cabritos?, nota también de Tristán). Actualmente son los fondos mayoristas los que están marcando los precios.
A continuación los mapas con las zonas geográficas (acotadas a cuadrados de 500 mts de lado) con una presencia de mayoristas superior al 15 % sobre el total de anuncios:
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